Vamos a intentar explicar de una manera esquemática, las novedades incluidas para en relación a los alquileres distinto de las viviendas o alquileres de locales y/o naves industriales en el estado de alarma
¿Y qué es lo que ha hecho el legislador en el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo?
La cuestión se regula en los arts. 1, 2 y 3 del RDL15/2020 y se distingue el régimen en función de que el arrendador sea o no un gran tenedor.
¿Qué arrendatarios pueden alegar esta “regulación” que apenas les aporta?
- El art. 3 RDL 15/2020 exige que sean autónomos y pymes cuya actividad se haya visto suspendida como consecuencia del estado de alarma o no siéndolo haya supuesto una disminución de facturación del 75% en relación con la facturación media mensual. No se exige que exista una incapacidad patrimonial ni situación de vulnerabilidad del arrendatario.
¿Cuándo el arrendador es un gran tenedor?
- Un gran tenedor es una Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
- Si el arrendador es un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, fecha limite el 20 de mayo del 2020. Lo importante no es que el arrendatario pueda pedir, sino que el precepto ordena que tal moratoria debe ser aceptada por el arrendador.
- Es una moratoria obligatoriapara el arrendador gran tenedor, No se prevé reducción de la renta, sino sólo moratoria.
- Todo ello, claro está, si ambas partes no han llegado a un acuerdo antes de la entrada en vigor de esta norma. De ser así, tal acuerdo debe respetarse.
¿Cuánto debe durar la moratoria?
Todo el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas “y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19”. Entiendo que la moratoria abarca todo el periodo de alarma y hasta cuatro mensualidades posteriores a su conclusión, pero siempre condicionado este último periodo a que la pandemia siga teniendo impacto sobre la actividad económica desarrollada por el arrendatario. Tal aplazamiento carece de penalización y el arrendatario no debe pagar intereses.
¿Cuándo hay que comenzar a devolver la renta aplazada?
En un plazo de dos años que comienzan a contar cuando concluya el de cuatro meses de moratoria señalado y siempre que siga vigente el contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, si el contrato expirara al año siguiente de la concesión de la moratoria, entonces sólo habría un año para devolver las rentas atrasadas. Se trata de dos requisitos a cumplir, dos años y que el contrato esté en vigor.
¿Cuándo el arrendador No es un gran tenedor?
- Si el arrendador no es un gran tenedor, que será lo normal, el art. 2.1. del RDL 15/2020, fecha limite de solicitud el 20 de mayo del 2020.
- Se limita a señalar que el arrendatario podrá pedir una moratoria. Pero no se obliga al arrendador a aceptar, por lo tanto.
- Posible pacto para que la fianza entregada al inicio del contrato (dos mensualidades en arrendamientos de uso distinto de vivienda) sirva para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades de la renta. Nada añade la norma pues se encuentra en el ámbito de la autonomía de la voluntad. El problema es que estas cantidades en concepto de fianza estarán depositadas en la Comunidad Autónoma correspondiente (Disposición adicional tercera de la LAU) que solo las devuelve en el momento de la extinción del contrato. Si, no obstante, se llega a tal acuerdo, el RDL 15/2020 dispone que esa cantidad de la fianza imputada al pago de renta deberá reintegrarse en el plazo de un año a contar de la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia de contrato, en caso de que tal plazo fuera inferior a un año.
Conclusion
Por lo tanto, al problema de qué puede hacer el autónomo o pyme cuya actividad ha sido suspendida y tiene que pagar la renta y su arrendador no es un gran tenedor, la respuesta que le da el RDL es que negocie…ni más ni menos. Si el arrendador no acepta, habrá un incumplimiento y podrá instarse desahucio por falta de pago. En esta situación se van a encontrar el 95% de los arrendatarios porque los casos de arrendadores de gran tenedor son mínimos. No se ha resuelto el problema yacente como consecuencia del estado de alarma.
Los arrendatarios que no cumplan los requisitos del art. 3 RDL no podrán exigir nada a su arrendador gran tenedor y podrán negociar y acudir en su caso a la aplicación judicial de la cláusula rebus en caso de defecto de acuerdo. Entretanto el deudor seguirá debiendo y si no paga, habrá incumplimiento.
Tal y como se señala en el preámbulo de la norma el objetivo de esta regulación es
“prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”.
Aquí el que tiene el “marrón” es el arrendatario y el espíritu y finalidad de la norma es aportar una solución a quien tiene el problema. No se puede interpretar la norma de manera que vaya en contra de ese espíritu y finalidad y acabe protegiéndose y blindando al arrendador.
Si el arrendador no acepta, entonces cabrá acudir a la aplicación judicial de la cláusula rebus.
Para cuando se resuelva el problema por los tribunales, la pandemia ya será historia o bien eso esperamos y el arrendatario se habrá visto en la calle o con una deuda por alquiler.
